چالش های حقوقی مشارکت در ساخت - وبلاگ عکس

به گزارش وبلاگ عکس، مالکان به دلیل اینکه اغلب خود توانایی سرمایه گذاری و دریافت وام های بانکی کلان را ندارند و از سوی دیگر از فن و تخصص لازم برای ساخت و ساز ملک برخوردار نیستند، با سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می نمایند.

همیشه در قرارداد های مشارکت در ساخت، نگرانی مالک از این جهت است که ممکن است سازنده علاوه بر اینکه سهم او را از زمین مالک می گردد، به تعهدات خود عمل نکند. در مقابل سازنده دغدغه این را دارد که در خاتمه قرارداد قدرالسهمش ضایع و سرمایه اش به هدر رود. در آنالیز مسائل ناشی از قراردادهای مشارکت در ساخت به موارد عمده ای از مسائل و مسایل حقوقی رسیده ایم که بهتر است از آن ها اطلاع داشته باشیم. در وبلاگ عکس به آنالیز چالش های حقوقی مشارکت در ساخت پرداخته شده است.

قوانین مشارکت در ساخت

هر چند ممکن است به عنوان ضمانت اجرای هر نوع عدم انجام تعهد از جانب سازنده، تضمیناتی مانند چک با مبالغ هنگفت از سازنده گرفته گردد که می تواند تا اندازه ای اعتماد مالک را از جهت تضمین در انجام مراحل ساخت جلب کند، اما به جهت پیشگیری از بروز برخی از مسائل، تمامی موضوعات و تعهدات شامل تعیینات عمومی ساختمان باید در قرارداد نوشته گردد، ضمن اینکه انجام تعهدات هر دو طرف باید دارای مدت زمان تعیین باشد و در صورتی که یکی از دو طرف تعهدات خود در زمان تعیین شده را نادیده بگیرد و از اجرای آن سر باز زند. با تعیین ضمانت اجرا در قرارداد، ضرر و زیان طرف دیگر جبران می گردد. این ضمانت اجرا به دو صورت تعیین می گردد یا خسارت روزانه یا یک قیمت مقطوع که در اصطلاح حقوقی وجه التزام می گویند.

یکی دیگر از مسایل مشکل آفرین این است که گاهی اوقات شرط های مبهم، در مورد احداث بنای اضافه بر پروانه ساخت در طبقه آخر یا واحد های تجاری در طبقه همکف یا کارهایی از این قبیل، در قرارداد نوشته می گردد. در این موارد نیز به این علت که به طور واضح در قرارداد اولیه تکلیف میزان سهم و تعهدات هر یک از دو طرف تعیین نشده برخی از سازندگان، در شریک دانستن مالک در چنین بناهایی دچار تردید می شوند، حتی در برخی از مواقع کل بنای اضافه را از آن خود تلقی می نمایند.

گاهی نیز در فرض پرداخت جریمه تخلف ساختمانی، مالک از پرداخت این جریمه خودداری می نماید و در صورتی که توافقی در این مورد انجام نگردد، منتهی به دعاوی طولانی مدت و پر هزینه خواهد بود.

برای اجتناب از به وجود آمدن چنین مسائلی توصیه می گردد، از همان ابتدا به طور شفاف چگونگی هزینه و سهم هریک از دو طرف از بنای اضافی احتمالی تعیین و در قرارداد نوشته گردد در غیر این صورت چنانچه بعد از قرارد اولیه تصمیم به ساخت بنای اضافی گرفته شد، حتماً یک قرارداد جداگانه نوشته و به صورت یک متمم به قرارداد اولیه ضمیمه گردد.

چالش های حقوقی مشارکت در ساخت مربوط به پیش فروش سهم سازنده به افراد دیگر است. معمولاً سازندگانی که سرمایه کافی برای ساخت ندارند و می خواهند با سرمایه دیگران پروژه را تمام نمایند اقدام به پیش فروش می نمایند و بعضاً مشاهده شده که بعد از قرارداد ساخت و انجام برخی اقدامات اولیه، مبالغ هنگفتی را به امید ساخت و تحویل ساختمان موضوع قرارداد پیش فروش، از خریدار گرفته و متواری شده اند.

راه حل این است که باید در قرارداد حق پیش فروش واحدها برای سازنده محدود و تا حد امکان گرفته گردد و در شرایط بسیار سخت، سازنده فقط حق فروش بخشی از سهم خود، آن هم به نسبت پیشرفت پروژه و با تایید مالک داشته باشد و یا تا قبل از اخذ خاتمه کار و انجام مراحل نهایی صدور سند تک برگی برای هر واحد جدید، حق فروش به شخص سوم را نداشته باشد. خریداران نیز دقت نمایند تا زمانی که سند کلنگی هنوز به نام مالک است سازنده نمی تواند بدون امضای مالک، ملک را بفروشد حتی اگر در قرارداد از طرف مالک اجازه فروش داشته باشد.

ممکن است سازنده با تغییرات سلیقه ای در نقشه های اولیه موجب تفاوت زیادی میان ملک ساخته شده با نقشه های اولیه گردد. این اختلافات می تواند شامل بخش های مختلفی از ملک گردد؛ مانند: پی، فونداسیون، سقف ها و ستون های ساختمان تا مصالح و لوازم ظاهری مانند شیرآلات، کابینت ها، راه پله ها و سیستم های مختلف ساختمان.

در تمامی این موارد ذینفع، در جهت اثبات ادعا ابتدا باید از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک تأمین دلیل نمایند. سپس با پرداخت هزینه های دادرسی در دادگاه شکایت خود را طرح کند.

مطلب پیشنهادی : برای آشنایی با قوانین مشارکت در ساخت مطلب قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین سهم شرکا را مطالعه کنید.